近日，廣州市海珠區祈樂苑小區在大門口掛出“熱烈慶祝小區成功自治十周年”的橫幅，物業“自治”模式進入人們的視野。十年間只上漲過一次物業費。業委會相關負責人表示，“自治”模式避免了物業公司與業主之間的矛盾。

　　為何“炒掉”物業公司？

　　祈樂苑小區建于1998年至1999年，起初由開發商旗下的物業公司進行管理，但服務質量卻不能令業主滿意，種種矛盾之下，2013年1月，祈樂苑小區業主將該物業公司告上法庭，并于同年6月成立了業委會，9月業主勝訴后決定更換物業公司。

廣州市海珠區祈樂苑小區

　　祈樂苑業主委員會主任冼敏強表示，2014年2月28日，小區聘請了另一家物業公司，實行“半自治”模式，即物業公司的一切開支都需要報送至業委會，由業委會進行收撥款，“我們又發現物業公司上報的款項跟實際的支出不符合?！?015年2月，業主再次“炒掉”物業公司，并自行組建起隸屬于業委會的物業中心，開始全面“自治”。

　　如何自治？據悉，該小區業委會成員負責小區物業的大小事務，但全部都是兼職，不領薪酬。業委會通過小區物業中心與安保、清潔及小區客服等需要用工的人員簽署勞動合同，保障小區的正常運轉。

　　一年賺了數百萬，財務如何厘清？

　　據了解，祈樂苑小區住戶接近1500戶，小區的物業費及公共區域的收益是實行物業“自治”需要厘清的關鍵。這十年間，祈樂苑小區只上漲過一次物業費，2017年，小區的樓梯房由原來的0.7元/平方米漲至1.2元/平方米；電梯房由1元/平方米漲到1.5元/平方米?！翱此茲q幅比較大，但實際上這個價格是很低的?！辟魪姳硎?，小區已建成20多年，各方面的設施都需要翻新維護，人力成本也在不斷增加。

　　“當時我們通過業主大會對物業費調整進行表決，得到了多數業主的認可。另外，物業費僅占小區收入的四成多，還有五成多的收入來自公共車位的停車費、公共區域的廣告費、快遞柜、運動場的租金等?！辟魪娬f，過去一年，祈樂苑小區所有收入總計達到了550萬元，經費都用在小區的日常維護和翻新方面。

祈樂苑小區2024年1月財務收支情況公示

　　根據祈樂苑小區最新公布的賬目，2024年1月，小區營業收入為59.30萬元，包含了物業收費收入和網球場、車位收入在內的公共區域收入等；聘用人員薪資福利、保潔、設備維修、水電費、節日裝飾品等全部支出共計47.12萬元，當月還結余了12.18萬元。

　　小區自治管理模式可推廣嗎？

　　小區自治何以幸福出圈？祈樂苑提供了一個先例，但這種模式可以復制嗎？

　　在小區自治中，業委會的作用非常重要，如果業委會組織不當，在變更管理人的時候很容易就會造成混亂。北京盈科（上海）律師事務所律師謝王鋼解釋，因為業主委員會本身就是一個比較松散的組織，且會三五年更換一次，是業主利用業余時間來處理小區公共區域問題的。另外，相較物業公司，業主在物業管理方面并不專業，前者有完善的管理制度、專業人員和設施設備等。

　　小區自治也有失敗案例。網傳由武漢市硚口區寶豐街道辦事處1月3日發布的《關于依法依規保障同馨花園一期居民小區物業管理服務的通告》顯示，2023年12月31日，同馨花園一期居民小區發生物業公司被清場事件，導致居民小區無物業服務，影響了小區居民正常生活，同時因缺乏物業管理也帶來了消防、電梯等安全隱患。該通告稱，“目前宣布成立的同馨花園一期‘自治小組’，并沒有經業主大會由業主表決同意成立?！灾涡〗M’不能代表全體業主做出決定?！?/p>

　　有專家指出，業主自治更適合單體樓或業主總量不大的中小規模小區，而對廣州眾多戶數動輒幾千上萬的大型小區來說，“有序”可能比“無序”更重要。如果業主眾多，難以組織，在走相關程序時很容易流于緩慢、混亂，反而可能連基本的秩序也無法保障，最終消耗掉廣大業主的耐心和信心。

　　海報新聞編輯王錦川 實習編輯王春苗 綜合羊城晚報、澎湃新聞、紅星新聞等